Il “modello Milano” a Roma passa dagli studentati privati
A Roma si contano 25 nuovi studentati privati in fase di progettazione, costruzione e apertura. Sembrerebbe una bella notizia, se non fosse che, ad analizzare meglio il quadro, la Capitale sta emergendo come la nuova frontiera dell’estrazione di rendita e della speculazione immobiliare e finanziaria, proprio attraverso lo student housing. Si tratta perlopiù di residenze private “all inclusive” con costi molto alti, anche quando beneficiano del contributo pubblico del Pnrr.
A fronte di circa 213.000 iscritti agli atenei romani e un fabbisogno stimato di 80.000 posti letto per studenti fuorisede, l’offerta pubblica garantita dall’ente regionale per il diritto allo studio Lazio DiSCo, con 13 residenze proprie a Roma, ammonta a soli 2.376 posti. Quella degli atenei è praticamente inesistente: solo La Sapienza ha posti propri, ovvero 240 della Residenza Luca Serianni destinati agli studenti della Scuola superiore di studi avanzati. Nuove residenze pubbliche sono in programma (in via Palestro, via Osoppo, a Pietralata, all’ex Mira Lanza e a Santa Maria della Pietà), ma produrranno meno di mille posti. Intanto gli atenei pubblici si avvalgono soprattutto di posti privati: sono 217 quelli convenzionati con Lazio DiSCo.
Le università private e cattoliche, dal canto loro, possono contare su un’offerta leggermente più ampia (circa 650 posti nelle residenze per cui è stato possibile trovare i dati). Vi è poi la galassia dell’offerta privata di grandi operatori come Camplus e Campus X, e quella dei collegi di merito, religiosi e pensionati universitari, anche convenzionati con Lazio DiSCo e gli atenei pubblici e privati. Ma il panorama dello student housing romano sta cambiando rapidamente, con l’ingresso di nuovi attori finanziari, anche assistiti dai fondi dedicati al tema dal Pnrr.
La zona di Ostiense-Marconi è quella a più alta densità di nuovi studentati privati: il progetto per gli ex Mercati generali, approvato a luglio dal Comune e contestato dagli abitanti, prevede la realizzazione di dieci nuovi edifici per 2.056 posti, a canoni tra 500 e 1.050 euro al mese a posto letto senza Iva, e ricavi a partire da 32 milioni l’anno grazie alla concessione dell’area pubblica. La destinazione è turistico-ricettiva: si tratta in effetti di un albergo, nonostante il progetto sia raccontato come uno studentato. Poco distante, in via Pigafetta, è in costruzione un grande complesso di circa 13.000 mq a destinazione mista, che prevede 314 posti per studenti e 117 unità abitative. Ancora: in via Ostiense 169 è iniziata la costruzione di uno studentato Camplus che beneficia di oltre 12 milioni del “quinto bando” in attuazione della legge 338 del 2000 per la realizzazione di alloggi per studenti. Insieme a Paemia Reim Italy Sgr e Cassa depositi e prestiti, Camplus ha lanciato i fondi “Camplus Sviluppo” e “Camplus Long Term”: il portafoglio iniziale include investimenti per 78 milioni in progetti che in includono uno studentato in via Ostiense. In viale Marconi aprirà quello gestito da Joivy in un edificio di Fabrica Sgr, che fa capo a Caltagirone, forse lo stesso dove l’Unione Inquilini sta seguendo gli sfratti di alcuni abitanti. In viale Trastevere Invimit ha affidato a UniCampus la gestione di un nuovo studentato che sarà realizzato in un’ex sede di Inps. Il Pnrr ha finanziato due studentati, in viale Marconi e in piazzale del Caravaggio (45 posti il primo e 41 il secondo), gestiti da Immuni srl, in un altro edificio di Fabrica Sgr.
Anche il quadrante est della città è interessato da numerose nuove realizzazioni: lo studentato in costruzione in via Partini a Casal Bertone, finanziato da Barings con Savills e lo studentato all’ex Cinema Impero a Torpignattara. Accanto a quest’ultimo la società Avana spa ha presentato un progetto per 253 posti, ammesso al bando Pnrr del 2024, che potrebbe passare nel canale Cdp.
Per scongiurare il rischio di non raggiungere il target Pnrr, quest’ultimo è stato infatti ridotto a 30.000 posti letto da realizzare entro il 15 luglio ed è stato creato un nuovo bando da 599 milioni affidato a Cdp e pubblicato il 20 gennaio: chi non sarebbe riuscito a rispettare i tempi è stato dirottato qui. Tra i progetti che potrebbero rientrare nel bando di Cdp nel quadrante Est di Roma troviamo quelli col maggior numero di posti: uno studentato da 600 posti della società Battersea, il “Green Valley Student House” da 107 posti, il T Campo Tor Vergata, un nuovo edificio per 253 posti accanto al Campus X Tor Vergata da 1.500 posti, 500 dei quali finanziati con oltre 11 milioni con un bando Pnrr del 2022, nonostante la struttura, di Fabrica Sgr, sia stata inaugurata nel 2020… A San Pietro, poi, è iniziata la costruzione di uno studentato da 410 posti, finanziata da Techbau.
Analizzando i soggetti promotori dei nuovi studentati, il quadro che emerge è quello di una progressiva finanziarizzazione dell’abitare studentesco, usato come laboratorio per l’ingresso di fondi immobiliari italiani e stranieri nel mercato dell’edilizia “sociale”, di cui lo student housing fa parte. Da Hines a Barings, passando per Invimit e Cdp, i fondi usano i progetti immobiliari come prodotti finanziari da cui ricavare rendimenti alti, garantiti da fondi pubblici e da un quadro normativo di progressiva deregolamentazione urbanistica. Se in termini quantitativi i risultati del Pnrr sono stati molto deludenti, sul fronte dell’edilizia tre decreti hanno introdotto negli ultimi anni “semplificazioni” estreme per i progetti: ad esempio incrementi volumetrici del 35%, in deroga alle norme comunali e senza obblighi di realizzare un piano attuativo preventivo (lo strumento con cui vengono pianificati i servizi) nel caso di nuove costruzioni. Assoimmobiliare ha già chiesto “l’estensione e la stabilizzazione del regime Pnrr”.
Le risorse pubbliche per gli studentati privati a Roma ammontano complessivamente a 140 milioni di euro: 30 per tre interventi finanziati col quinto bando (di cui solo 3,4 milioni per uno studentato pubblico di Lazio DiSCo a Santa Maria della Pietà), 23 milioni del Pnrr dati a Camplus e Campus X nel 2022, altri 60 per interventi confermati dal bando Pnrr del 2024 e circa 30 milioni per quelli che potrebbero rientrare nel bando Cdp. Sono fondi pubblici destinati quasi interamente a strutture private, alcune già esistenti, per posti locati a canoni di quasi-mercato. Di più, i posti privati convenzionati realizzati con il Pnrr sono pagati due volte: lo Stato paga la “realizzazione” degli alloggi e Lazio DiSCo copre la parte del canone Pnrr (circa 700 euro per una singola) che supera i tetti applicati nelle graduatorie per il diritto allo studio. Il tutto in assenza di un sistema di monitoraggio e coordinamento tra ministero, enti regionali e operatori privati.
Parallelamente, stanno aumentando gli annunci su piattaforme digitali come Spotahome, Uniplaces, Spacest, HousingAnywhere, Erasmus Play, specializzate negli affitti a medio termine (12-18 mesi) a canoni più alti di mercato nei quartieri semi-centrali, a tradizionale vocazione residenziale e studentesca. Per i ricercatori Filippo Celata, Barbara Brollo e Gianluca Bei, il numero di annunci su queste piattaforme nella Capitale (circa 7.000) è ancora contenuto rispetto ad altre città, ma in rapida crescita.
Nell’arco di un solo anno (inizio 2024-fine 2025) i canoni di locazione in alcuni quartieri semi-centrali e semi-periferici, zone a vocazione residenziale, sedi di università, di nuovi studentati privati e di un’offerta di case sempre più mediata dalle piattaforme, i canoni di locazione sono aumentati vertiginosamente: tra i quartieri analizzati Ostiense (+20,9%) e Pigneto (+15,4%) registrano le variazioni più elevate, seguite da San Paolo (+14,5%), San Lorenzo (+14,3%) e Pietralata-Tiburtino (+13,8%).
Il processo di gentrificazione, anche nei quartieri semi-periferici, è anche l’esito di una politica urbanistica locale che sta usando questa leva per attirare capitali privati e assicurare la redditività degli investimenti immobiliari. Sul lato delle politiche pubbliche, infatti, il dato più rilevante è l’assenza, nel quadro normativo romano e laziale, di qualsiasi meccanismo sistematico di redistribuzione delle plusvalenze realizzate con l’estrazione di rendita dell’edilizia privata. La giunta comunale del Pd sta di fatto assecondando i processi di finanziarizzazione della casa: insieme all’invasione di studentati privati, la modifica delle norme tecniche di attuazione per rendere “flessibile” il Piano regolatore, l’assenza di regolamentazioni degli affitti brevi e di medio periodo, la vendita dell’edilizia residenziale pubblica nelle aree centrali (sono 3.963 le case popolari nel Piano di alienazioni) la bassissima previsione di quote di edilizia residenziale sociale (Ers) obbligatorie nelle trasformazioni urbane, perlopiù in zone periferiche, stanno rendendo Roma una città per ricchi.
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